ELPAIS.es - Economía - 04-03-2005 - 10:51

Alquilar es tirar el dinero. Invertir en una casa no sólo es más racional, sino mucho más barato que pagar una renta. ¿Está usted seguro? Piense otra vez. El reputado semanario británico The Economist publica en su edición de esta semana un informe en el que afirma que la sobrevaloración del precio de las viviendas provoca que alquilar sea mucho más barato que comprar en términos relativos en muchos países de la Unión, y entre ellos, en España.


El semanario utiliza como referencia para su cálculo los datos inmobiliarios de países de todo el mundo, en un contexto de fuertes alzas del precio de las viviendas en numerosos países industrializados. Además de constatar que dichos precios han caído bruscamente en Australia y Gran Bretaña después de varios años de fuertes subidas, The Economist cita los casos de España, Francia e Italia para afirmar que en todos ellos es mucho más barato alquilar que comprar.

Para ello, el semanario calcula un índice precios-rentas, en el que el precio de una casa no se considera como una variable aislada, sino que se relaciona con lo que se estima que su dueño puede obtener como rendimiento en el futuro, ya sea por las rentas que cobrará si saca el inmueble al mercado del alquiler, o por lo que puede ahorrarse si vive en él, por el hecho de no tener que pagar una cantidad mensual en concepto de alquiler.

La vivienda sí puede bajar

Así, y conforme a un nivel dado 100, que se calcula como media de la relación precios-rentas entre 1975 y 2000, este índice se sitúa en 170 para Gran Bretaña, y en 160 para Australia pese a la reciente caída de precios de la vivienda en ambos. Los dos países de la Commonwealth han visto cómo los precios de inmuebles en propiedad caían a niveles inferiores al 2%, después de haber subido fuertemente durante varios años.

El semanario explica este frenazo en el alza de precios (al 2,7% en Australia, después de registrar un 19% el año pasado) por el hecho de que la subida continuada ha terminado por provocar que muchos compradores, que intentaban acceder a su primera vivienda, se hayan visto obligados a quedarse en el segmento del alquiler.

Y mientras se producía esa caída de precios, las subidas del precio del alquiler han sido muy tibias, o incluso no hayan existido. En Australia y en Gran Bretaña pero también en España, entre otros países, la subida de precios de los arrendamientos han caído a una media del 3,5%, frente a incrementos en los precios de la vivienda el pasado año un 12,5% de media en la zona euro, o del 17% en España.

El semanario viene advirtiendo desde hace meses sobre la situación de sobrevaloración del mercado de propiedad a nivel mundial, y en España en particular, y refuerza sus argumentos citando las declaraciones del Banco Central Europeo, que sin mencionar el término “burbuja”, ha advertido de la posibilidad de una caída brusca de precios.

La situación en varios países de la Unión Europea, incluido el nuestro, es más llamativa aún. El índice en Italia roza los 120 puntos, en Francia supera los 140, y en España toca un techo de 200 puntos, con una subida sostenida desde 1997. Esto indica, siempre según The Economist que la vivienda está sobrevalorada respecto al alquiler en más de un 60% en nuestro país.

Un equilibrio difícil

Para que la situación retorne a niveles cercanos al equilibrio, sólo caben dos opciones: que los precios de las rentas suban a ritmos muy fuertes, o que los precios de las viviendas en propiedad bruscamente. Y dado que los Bancos Centrales (el BCE en la zona euro, la Fed en los EE UU, y los respectivos emisores de otros países) no pueden permitir que la inflación se dispare, procurarán contener ésta –reteniendo de paso las subidas de precios del alquiler- subiendo, si es necesario, los tipos de interés.

Eso encarecería las hipotecas y haría menos atractiva la compra a los precios actuales. La otra posibilidad pasa porque los precios del alquiler suban a un ritmo suave, con lo que tardarán varios años en equilibrar la situación. Y este plazo, que el diario calcula en al menos una década (dadas unas subidas de los alquileres del 2,5% anual), es precisamente el que provoca que el índice precios-rentas sea tan alto.

Ninguna de las dos opciones sería así atractiva para el comprador, ya que la primera implica una bajada en términos reales del precio de su inversión (su vivienda o su fuente de rentas), y la segunda, una prolongación de la situación actual, de fuerte sobrevaloración de la vivienda en propiedad respecto a la de alquiler.

Claro que al comprador siempre le queda la opción de vender el inmueble para recuperar su inversión. La cuestión es a qué precio podrá hacerlo en el futuro.